Возврат земельного участка после его купли-продажи


Обобщение практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными и о применении последствий недействительности ничтожной сделки О Б О Б Щ Е Н И Е практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными В соответствии с Планом работы Арбитражного суда Республики Хакасия на первое полугодие 2010 года судебной коллегией по рассмотрению споров, возникающих из гражданских правоотношений, обобщена практика рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В ходе проведения обобщения судебно-арбитражной практики изучены судебные дела, рассмотренные судьями коллегии в период с 01 января 2008 г. В указанном периоде рассмотрено 23 спора по искам о возврат земельного участка после его купли-продажи недействительными сделок с землёй и о применении последствий их недействительности, в том числе в 2008 году — 5 дел, производство по 1 делу прекращено, в 2009 году - 14 дел, производство по 1 делу прекращено, в 2010 году - 2 дела.

Таким образом, наблюдается тенденция к увеличению количества споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Из 23 рассмотренных арбитражным судом дел, по 21 делу вынесены решения, по 2 делам вынесены определения о прекращении производства по делу, в том числе: На момент проведения обобщения все решения вступили в законную силу. Правовой базой для разрешения споров о признании недействительными договоров аренды, купли-продажи земельного участка являются нормы Гражданского кодекса РФ: Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по отдельным вопросам применения земельного законодательства, законодательства о недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.

В процессе обобщения соответствующей практики выявлены проблемы правоприменения, которые нуждаются в решении в целях обеспечения единообразной судебной практики. Анализ практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки позволяет сделать следующие выводы.

Полезно знать:
Порядок проведения аукционов на право аренды земельных участков

Признание торгов по продаже права на заключение договора аренды участка лесного фонда недействительными возможно только в случае существенного нарушения правил проведения конкурса или аукциона. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён победитель аукциона индивидуальный предприниматель Кулаженков С.

Решением арбитражного суда от 15. Возврат земельного участка после его купли-продажи апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено без изменений.

Апелляционная инстанция в своём постановлении от 07. Указанный вывод поддержан судом кассационной инстанции постановление от 09. Существенным нарушением правил проведения торгов по продаже права аренды земельного участка является предоставление организатором торгов искаженной или неполной информации о земельном участке, ограничивающей возможность использования земельного участка по его целевому использованию.

Решением арбитражного суда от 20. Истец в обоснование иска ссылался на то, что по результатам проведённого аукциона между МО г.

Неверное определение границ земельного участка привело к невозможности использования данного земельного участка для строительства и эксплуатации.

Арбитражным судом установлено, что выставленный на аукцион земельный участок для строительства торгового комплекса сформирован в нарушение норм противопожарной безопасности и не мог быть предметом аукциона, поскольку находится в 15 метрах от резервуаров близлежащей стационарной автомобильной газозаправочной станции. Постановлением суда апелляционной инстанции от 06. Решением арбитражного суда от 28. При рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что в соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.

В соответствии с частью 1 статьи 38.

Из смысла пункта 1 статьи 274 ГК РФ следует, что прохождение указанных инженерных коммуникаций через земельный участок является обременением земельного участка. Кроме того, в нарушение пункта 1. Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено бюджетно-казначейское управление администрации города Абакана. Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по существу в постановлении от 06. Постановлением суда кассационной инстанции от 30. Муниципальные образования не вправе распоряжаться земельными участками, относящимися к федеральной собственности.

Как признать сделку по покупке земли незаконной?

К федеральной собственности относятся земельные участки, входящие в состав особо охраняемых природных территорий. Прокурор Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования Ширинский район и к индивидуальному предпринимателю Цыбатому В. Решением арбитражного суда от 12. Арбитражный суд установил, что между предпринимателем Цыбатым В.

В силу прямого указания закона особо охраняемая природная территория является федеральной собственностью. Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о том, что, администрация муниципального образования совершила оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком, входящим в состав особо охраняемых природных территорий, находящимся во второй санитарной зоне курорта федерального значения, ограниченным в обороте, относящимся к федеральной собственности, не имея на это полномочий.

Суд пришел к выводу о том, что спорный договор аренды земельного участка является недействительным как не соответствующий требованиям статей 22, 27, пункту 1 части 2 статьи 94, пункту 1 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14.

В качестве применения последствий недействительности сделки суд обязал арендатора земельного участка освободить незаконно занимаемый им земельный участок. Правильность сложившейся в Арбитражном суде Республики Хакасия практики по спорам о признании недействительными сделок по отчуждению в частную собственность земельных участков, находящихся в зоне санитарной охраны курорта федерального значения подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.

Принятие Федерального закона от 03. В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное научное учреждение Научно-исследовательский институт аграрных проблем Хакасии.

Распоряжением администрации Усть-Абаканского района от 22. Судом установлено, что согласно Указу Президента Российской Федерации от 30. В соответствии с Федеральным законом от 23. Согласно статье 6 данного Закона Российская академия наук, отраслевые академии наук, в том числе Россельхозакадемия, являются имеющими государственный статус некоммерческими организациями учреждениямикоторые возврат земельного участка после его купли-продажи правом управления своей деятельностью, правом владения, пользования и распоряжения переданным им имуществом, находящимся в федеральной собственности, в соответствии с законодательством Российской Федерации, названным Законом и уставами.

Имущество учреждения является имуществом Россельхозакадемии, которое передано ему на праве оперативного управления. Земля передана учреждению в бессрочное бесплатное пользование. Любые изменения в землепользовании учреждения его ОПХ или другого структурного подразделения могут быть произведены только с разрешения Россельхозакадемии. Согласно пункту 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральным законом.

Следовательно, имущество Россельхозакадемии находится в федеральной собственности и распоряжаться этим имуществом она может лишь в установленных законодательством пределах и порядке. Таким образом, оспариваемая сделка по передаче в аренду имущества совершена муниципальным образованием, не имеющим прав на это имущество, что прямо противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 9, 17 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 3.

Решения в судах апелляционной и кассационной инстанций не проверялись.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Последствия недействительности сделок купли-продажи, аренды земельного участка могут быть применены в соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ только в виде возврата всего полученного по сделке. Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о том, что администрация муниципального образования совершила оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком особо охраняемых природных территорий, находящимся во второй санитарной зоне курорта федерального значения, ограниченным в обороте, относящимся к федеральной собственности, не имея на это полномочий, в связи с чем спорный договор аренды земельного участка является недействительным как не соответствующий требованиям статей 22, 27, пункту 1 части 2 статьи 94, пункту 1 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14.

В качестве применения последствий недействительности сделки суд прекратил зарегистрированное на основании спорного договора право Гилиной В. Постановлением суда апелляционной инстанции от 29. Суд апелляционной инстанции обязал муниципальное образование Ширинский район вернуть предпринимателю Гилиной В. Правовым основанием иска указаны статьи 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решением арбитражного суда от 24.

Суд обязал ответчика возврат земельного участка после его купли-продажи земельный участок и передать его Российской Федерации. Постановлением апелляционной инстанции от 24. Постановлением кассационной инстанции от 03. Отменяя принятые по делу судебные акты, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа указал, что поскольку законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон применению не подлежат пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.

Решением арбитражного суда от 21. В апелляционной и кассационной инстанциях решение суда оставлено без изменения. В 2008 году существующая практика допускала применение последствий недействительности сделки только в виде освобождения арендатором земельного участка.

Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. В связи с изменением судебной практики последствия недействительности ничтожной сделки применяются в виде двухсторонней реституции в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок был предоставлен в постоянное бессрочное пользование государственному научно-исследовательскому институту аграрных проблем Хакасии, которое является научным учреждением Российской академии сельскохозяйственных наук.

Институт дал согласие на оформление перевода земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Однако спорный земельный участок, в силу принадлежности его к федеральной собственности, должен был отчуждаться при наличии согласия федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение объектами федеральной собственности, - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Удовлетворяя исковые требования на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд указал, что, предоставляя спорный земельный участок в аренду обществу, администрация муниципального образования Усть-Абаканский район распорядилась федеральной собственностью за рамками предоставленных ей полномочий.

Вопрос-ответ

В качестве применения последствий недействительности сделки суд обязал арендатора возвратить спорный земельный участокТерриториальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Хакасия. Постановлением суда апелляционной инстанции от 17. Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что поскольку спорный договор аренды земельного участка признан недействительным, стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное по сделке, а именно: Следовательно, не вправе был получать плату за использование арендатором земельного участка, в связи с чем должен возвратить обществу уплаченную последним арендную плату.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции. Если же арендная плата получена лицом, не являющимся собственником земельного участка, такая арендная плата подлежит взысканию с арендодателя в пользу арендатора.

В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Решением арбитражного суда от 09. Муниципальным образованием Ширинский район по договору купли-продажи индивидуальному предпринимателю Санниковой В. В решении указано, что отсутствие сведений о нахождении участка во второй зоне округа санитарной охраны в кадастровом плане земельного участка, не может являться основанием для неприменения к нему режима земель особо охраняемых территорий.

Суд также указал, что при наличии законных оснований владения предпринимателем Санниковой В. В апелляционной инстанции 15. Несоответствие условий договора аренды участка лесного фонда о размере арендной платы обязательным нормативно-правовым актам влечет недействительность таких условий. Решением арбитражного суда от 27. В удовлетворении исковых требований Государственного комитета по лесу Республики Хакасия отказано. В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормамдействующим на момент его заключения.

Арендная плата за осуществление лесопользования определяется на основе ставок лесных податей. Арендная плата за пользование участками лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования, определяется на основе устанавливаемых федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства ставок платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда в ред.

Федеральных законов от 29. В соответствии с частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены тарифы, расценки, ставкиустанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 25. Согласно приказу Федерального агентства лесного хозяйства от 25.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16. Арбитражный суд пришел к выводу, что процедура перевода лесных земель площадью 23,78га, расположенных в Бейском районе в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом соблюдена, и на момент заключения возврат земельного участка после его купли-продажи аренды размер арендной платы должен был быть рассчитан с применением коэффициента 0,5.

ВИДЕО: Как оформить куплю-продажу земельного участка? / МОИ ПРАВА