Судебная практика по аренде земельных участков в 2018


Одна из целей недавних изменений законодательства о порядке предоставления земельных участков — сокращение сроков строительства и уменьшение количества объектов незавершенного строительства. В этой статье речь пойдет о подходах, выработанных судебной практикой по применению механизмов, направленных на стимулирование застройщиков к завершению строительства в пределах срока договора аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для строительства Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предназначенного для строительства, по общему правилу может быть заключен на срок от 3 до 10 лет [2].

В отношении же земельных участков, предоставляемых на аукционе, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений, договор аренды может быть заключен на период, вдвое превышающий срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений [3].

Данный период установлен Приказом Минстроя России от 27. С учетом этого срок предоставления в аренду земельного участка на аукционе может составлять от 1,5 до 9 лет за исключением уникальных объектов капитального строительства [5].

На судебная практика по аренде земельных участков в 2018 незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодательством предусмотрены две опции: Продление договора аренды земельного участка Первой законодательной опцией является возможность однократного продления срока договора аренды земельного участка путем его предоставления в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта [6].

Для этого необходимо соблюдение четырех условий [7]: Верховный суд РФ также указал на необходимость соблюдения совокупности перечисленных условий при реализации права на продление аренды земельного участка для завершения строительства [9]. Сложности в судебной практике При решении вопроса о возможности продления договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства [10].

В одном из дел [11] суды нижестоящих инстанций обязали Департамент имущественных отношений выдать застройщику новое разрешение на строительство.

Плату за право аренды земельного участка предложено снизить в 10 раз

Суды исходили из того, что арендатор провел существенную подготовительную работу, а также совершил действия, направленные на освоение спорного земельного участка.

Однако Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отметив, что для заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. В частности, на спорном земельном участке не имелось объектов незавершенного строительства, которые давали бы право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства [12]. Отметим, что легальное определение данного понятия в действующем законодательстве отсутствует, что, несомненно, препятствует формированию единообразной судебной практики.

Так, в результате рассмотрения одного из дел [13] суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания объектами незавершенного строительства фундаментов жилых домов, поскольку работы завершены лишь в отношении одного из семи объектов.

В этой связи основания для квалификации таких объектов в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствовали. При рассмотрении аналогичного дела выяснилось, что право собственности было зарегистрировано на объект незавершенного строительства в виде котлована и свайного поля.

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Однако Верховный суд РФ поправил нижестоящие суды, признав, что объект незавершенного строительства фактически отсутствует и не может быть отнесен к объектам недвижимости [14]. Добросовестность арендатора не поможет продлить договор аренды Как уже отмечалось, для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства необходимо соблюдение совокупности условий, установленных п.

При рассмотрении одного из споров Верховный суд РФ сделал исключение из указанного правила и встал на сторону добросовестного застройщика при фактическом отсутствии совокупности всех предусмотренных условий для продления договора аренды [15]. Так, согласно обстоятельствам дела, обществу по договору аренды был предоставлен земельный участок сроком на пять лет для строительства торгово-развлекательного комплекса. В продлении аренды земельного участка обществу было отказано.

Обзор судебной практики: основание для расторжения договора аренды земли

Суды нижестоящих инстанций сочли, что оснований для продления договора аренды нет ввиду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства и, соответственно, в силу п. Верховный суд РФ, напротив, отменил судебные акты, отметив, что в указанном случае действия сторон необходимо было оценить на предмет добросовестности. Верховный суд РФ подчеркнул, что совершенные арендатором действия, хотя и не свидетельствуют о возведении объекта недвижимости, являются необходимыми для начала строительства комплекса.

Более того, за счет средств арендатора были обеспечены строительство и ввод в эксплуатацию нового здания администрации муниципального предприятия. Мы полагаем, что для судебной практики подобный подход является исключением, в приведенном примере он был обусловлен в основном индивидуальными обстоятельствами. В настоящее время Верховный суд РФ задал иной вектор развития судебной практике, ужесточив позицию в отношении застройщиков.

В частности, в п. Иными словами, для продления договора аренды земельного участка с целью завершения строительства необходимо неукоснительно соблюдать четыре условия, предусмотренные п.

Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды В качестве другого возможного последствия незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодателем установлено отчуждение объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Указанное правило применимо и к случаю окончания срока договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Нюансы договора аренды земельного участка 2017-2018 - образец

Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов может быть заявлено в суд исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект [17]. Однако обязанности по заявлению такого требования закон, к сожалению, не устанавливает. В целях защиты интересов добросовестного застройщика требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если ему удастся доказать, что нарушение срока строительства связано с действиями бездействием органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть присоединен объект.

Вместе с тем необходимо отметить, что указанные положения применимы к отношениям, возникшим после вступления в силу Федерального закона от 26.

Основания для прекращения аренды земельного участка в 2018 году

Если земельный участок был предоставлен раньше, то собственник объекта незавершенного строительства может получить земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов при условии, что данный земельный участок ранее не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с таким порядком [19]. Таким образом, закрепление правового механизма изъятия объекта незавершенного строительства подтверждает наметившиеся ранее законодательные тенденции, направленные на ужесточение контроля над арендаторами земельных участков, которые находятся в публичной собственности.

Нерешенные проблемы При всей эффективности уже имеющихся законодательных механизмов остался неурегулированным важный практический вопрос: В подобных случаях судебная практика пока придерживается такого способа урегулирования ситуации как возложение на бывшего арендатора обязанности освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства.

В рамках одного дела [20] при рассмотрении требования о возложении на арендатора обязанности по освобождению земельного участка путем демонтажа объекта незавершенного строительства суды указали, что по истечении срока договора аренды возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное по договору аренды.

Вместе с тем во многих случаях снос объекта незавершенного строительства с высокой степенью готовности является нецелесообразным и не отвечает интересам застройщика и органов власти.

Полезно знать:
Как взять землю у города в аренду под павильон

Для нивелирования отрицательных последствий для застройщиков и органов власти представляется эффективным применение правил об отчуждении объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности по завершению строительства и на объекты, право собственности на которые не зарегистрировано, а земельный участок для возведения которых был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 г.

Выводы Таким образом, в судебной практике выработан подход к решению практических вопросов, связанных с последствиями незавершения строительства в срок, установленный договором аренды земельного участка. Для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства требуется соблюдение совокупности условий, предусмотренных п.

Рекомендуем

Исключительно добросовестное поведение арендатора без соблюдения указанной совокупности условий не поможет продлить договор аренды. В этой связи подчеркнем, что успешная пролонгация договора аренды возможна лишь при неукоснительном выполнении перечисленных условий.

При решении вопроса о продлении договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства.

Во избежание отказа в продлении договора аренды земельного участка необходимо заблаговременно обеспечить регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Если застройщику удалось доказать, что нарушение срока строительства объекта вызвано действиями бездействием органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, то требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению.

При незавершении строительства на земельном участке, договор аренды которого был заключен до 1 марта 2015 г. Данное обстоятельство нужно учитывать при реализации комплексных проектов застройки.

Другие актуальные вопросы, касающиеся споров в области недвижимости и строительства, обсудим на совместном семинаре Bryan Cave Leighton Paisner Russia LLP и Legal Insight для инхаус-юристов 28 сентября 2018 г.

Президиумом ВС РФ 28 марта 2018 г. Leave a Comment Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

ВИДЕО: АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА