Регистрация договоров аренды земельных участков судебная практика


О доступе на территорию Арбитражного суда Волго-Вятского округа с 10. Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды, подготовлен в соответствии с пунктом 3 Плана работы коллегии Арбитражного суда Республики Мордовия по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, на второе полугодие 2010 года.

Согласно данным статистической отчетности за 2010 год Арбитражным судом Республики Мордовия рассмотрено 140 дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, за аналогичный период прошлого года соответственно 274, что объясняется общей тенденцией снижения количества разрешенных дел в текущем году.

ПУБЛИКАЦИИ

В указанные статистические данные не включены споры по искам о заключении договоров аренды 5признание указанных договоров незаключенными или недействительными, применении последствий недействительности сделок, а также о неосновательном обогащении при квалификации договора аренды незаключенным 10.

Вопросы, регистрация договоров аренды земельных участков судебная практика в обобщении правоприменительной практики, не отражают всех особенностей споров, вытекающих из договоров аренды, но могут помочь при рассмотрении дел данной категории. Отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилого помещения является основанием для признания договора незаключенным и отказа в удовлетворении требований о взыскании пеней за просрочку платежа.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 26 июля 2010 года взыскал в пользу истца неосновательное обогащение, рассчитанное по ставкам арендной платы, утвержденным органом местного самоуправления и обязал общество освободить нежилое помещение и передать его администрации, в удовлетворении остальной части исковых требований — отказано решение от 26. Материалами дела установлено, что по договору администрация передала в аренду обществу встроенное нежилое помещение сроком на 3 года.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Правила данной нормы применяются также к договорам аренды нежилых помещений пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды государственную регистрацию не прошел, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 8, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ считается незаключенным.

Вместе с этим, принимая во внимание, что факт пользования помещением без установленных законом оснований подтвержден документально, суд пришел к выводу, что со стороны общества имело место неосновательное обогащение за счет истца, выразившееся в сбережении арендных платежей статья 1102 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему, то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило.

При этом по аналогии закона пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные регистрация договоров аренды земельных участков судебная практика, работы или услуги.

При определении размера неосновательного обогащения суд исходил из ставок арендной платы, утвержденных органом местного самоуправления. Поскольку договор аренды нежилого помещения был признан судом незаключенным, суд не нашел оснований для удовлетворения иска о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный с нарушением требований закона, является недействительной сделкой. В обоснование иска указано, что ответчик ФГУП в нарушение положений статьи 295 ГК РФ распорядился федеральным имуществом нежилым помещением без согласия собственника в лице ТУ Росимущества в РМ, а также с нарушением порядка сдачи в аренду государственного имущества, установленного статьей 17.

Решением суда от 25. По акту приема-передачи от 02.

Анализ судебной практики по аренде

Переданное в соответствии с названным договором по акту приема-передачи имущество находится в федеральной собственности и закреплено за ФГУП на праве хозяйственного ведения. В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, при этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Данным подпунктом предусмотрено, что Федеральное агентство связи в отношении федеральных государственных унитарных предприятий осуществляет согласование сделок, связанных с недвижимым имуществом, с учетом предложений федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится предприятие. Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом.

Полезно знать:
Договор купли продажи земельного участка покупатели супруги

Таким образом, сделку по сдаче недвижимого имущества в аренду ФГУП надлежало согласовать с Росимуществом. Поскольку согласие собственника на заключение договора отсутствовало, суд пришел к выводу о недействительности сделки ввиду ее ничтожности в силу статьи регистрация договоров аренды земельных участков судебная практика Гражданского кодекса.

Кассационная инстанция согласилась с принятым по делу судебным актом по следующим основаниям постановление от 05. В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права оперативного управления на сданное в аренду имущество к другому лицу предполагает лишь смену арендодателя и не влияет на права сторон по договору. Основанием для обращения в суд с заявленным требованием послужило неосвобождение арендатором ответчиком помещений переданных по договору аренды, срок действия которого истек.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения иска. В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ на лице, истребующем имущество из чужого незаконного владения лежит обязанность доказать факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Как свидетельствуют материалы дела, истцом таких доказательств представлено не. Прекращение аренды, о чем истец указал в исковом заявлении, влечет последствия, предусмотренные статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, арендодатель вправе потребовать возврата сданного в аренду имущества и внесения арендной платы за все время просрочки, а также потребовать покрытия причиненных арендодателю убытков, не покрытых арендной платой.

Поскольку такое требование истцом не заявлялось, а факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли не нашел подтверждения, арбитражный суд отказал Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Мордовия в удовлетворении иска решение от 18. Договор аренды общего имущества в многоквартирном доме, заключенный без получения согласия собственников помещений, является недействительным ничтожным.

Решением суда первой инстанции от 21. Оценив имущество в соответствии с критериями, установленными в п. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Как установлено судами, отдельные квартиры в доме принадлежат гражданам на праве собственности с 1999, 2000, 2001, 2002 годов, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Стоимость произведенных арендатором отделимых улучшений арендованного имущества не подлежит взысканию в счет арендной платы по договору.

Решением суда от 20. Для разделения торговой площади между арендаторами Мордовпотребсоюзом было приобретено оборудование рольставни с электроприводом стоимостью 190414 рублей. Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды пункт 2 статьи 623 ГК РФ.

Вопросы отсутствия государственной регистрации договоров аренды

Установив в судебном заседании, что произведенные арендатором улучшения торговой секции носят характер улучшений, отделимых без вреда для имущества арендодателя, суд отказал в удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции признал данный вывод суда первой инстанции правомерным постановление от 02.

Установленный нормативно-правовым актом Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации не может быть произвольно изменен уполномоченным органом по управлению государственным имуществом, выступающим от имени арендодателя. Решением суда от 01. Судом установлено, что акционерное общество пользуется земельным участком на основании долгострочной регистрация договоров аренды земельных участков судебная практика сроком на 10 лет.

Истцом произведен перерасчет арендной платы с 01. Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из следующего. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16. При этом в случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету но не чаще чем 1 раз в год по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы пункт 10 Правил.

В этой связи ставка арендной платы, определенная истцом на основании Отчета об оценке от 27. Произвольный выбор истцом даты перерасчета величины арендной платы с 01. Ограничение, содержащееся в пункте 10 Правил обеспечивает сохранение баланса публичных и частных интересов, способствует стабильности и определенности экономических отношений. Поскольку ответчик полностью оплатил задолженность с 01. Признание за лицом права собственности на объект недвижимости не влечет недействительности договора аренды земельного участка под этим имуществом, заключенного прежним собственником.

Исковые требования мотивированы необходимостью заключения нового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Решением суда от 26.

Указанное обстоятельство послужило истцу основанием для предъявления иска о расторжении договора аренды. Статья 619 ГК РФ предусматривает возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя. Вместе с тем по правилам пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на пользование земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, и к новому собственнику переходят все права и обязанности арендатора по договору аренды.

Суд пришел к выводу, что несмотря на то, что ответчик, как прежний собственник объектов недвижимости, частично выбыл из правоотношений по договору аренды, договорные отношения между истцом и Обществом являются действующими, следовательно, оснований для расторжения договора не имеется.

Арендные отношения не прерывались, и новый собственник объектов недвижимости обязан выполнять условия договора, в том числе и по своевременной оплате арендных платежей. Постановлением Первого апелляционного суда от 30. Признание торгов по продаже права на заключение договора аренды недействительными возможно только в случае существенного нарушения правил проведения конкурса или аукциона.

Индивидуальный предприниматель обратился с исковым заявлением к Администрации о признании недействительным аукциона по продаже права аренды земельного участка. Исковые требования обоснованы статьями 447, 448, 449 Гражданского кодекса РФ, пунктом 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.

Решением арбитражного суда от 03. Торги по продаже права аренды земельного участка признаны недействительными. При этом суд констатировал, что истец является заинтересованным лицом, имеющим право на обжалование аукциона, поскольку подготовка торгов ответчиком произведена с нарушением требований статьи 38. Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 23. Отменяя решение суда, апелляционная инстанция разъяснила, что по смыслу пункта 1 статьи 449 ГК РФ правом на предъявление иска о признании торгов недействительными обладают лишь заинтересованные лица, к числу которых относятся участники торгов и лица, которым незаконно отказано в участие в конкурсе.

Торги не могут быть признаны недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, поэтому лицо, обращающее с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Постановлением Правительства РФ от 11. Порядок проведения аукциона и оформление его результатов регламентирован в Положении об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12. Установив, что предприниматель не являлся участником аукциона, в установленном порядке с заявкой на участие в нем не обращался, доказательств заинтересованности в результатах проведения торгов не представил, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец не может быть признан заинтересованным лицом, имеющим право оспаривать торги в соответствии со статьей 449 ГК РФ, поскольку документов, подтверждающих факт и дату получения организатором регистрация договоров аренды земельных участков судебная практика заявки с приложением пакета документов предпринимателем в материалы дела не представлены.

Поскольку истец не участвовал в оспариваемом конкурсе, не подавал заявок на участие в нем, ему не могло быть отказано в конкурсе как лицу, не подавшему заявки.

Убытки, причиненные неисполнением со стороны арендатора обязанности принять в пользование арендованное имущество, подлежат возмещению в полном объеме. Общество обратилось в суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1146650руб. Требования основаны на неисполнении ответчиком обязанности по передаче в пользование истцу помещения на основании договора аренды от 26. Ответчик предъявил встречный иск о взыскании убытков в виде неполученных доходов упущенной выгоды от сдачи помещения в аренду за период с 26.

Встречные требования мотивированы уклонением истца от принятия помещения в течение длительного времени и лишением ответчика возможности получения обусловленного договором дохода. Решением суда от 30. Судом установлено, что 26. По условиям договора, помещение передается арендатору в момент подписания передаточного акта, который должен быть подписан сторонами не позднее трех дней с момента регистрации договора пункт 1.

Обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения пункт 2. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Уведомление оставлено истцом без ответа. В ответ истец предложил снизить размер арендной платы установленной договором как условие принятия помещения в пользование. Не достигнув соглашения, стороны 25. Установив факт нарушения требований пунктов 3. На основании статей 1102 и 1107 Кодекса перечисленные в качестве предоплаты денежные средства в размере 687 990 рублей, начисленные на них проценты в размере 42 311 рублей, взысканы с ответчика. Судом также удовлетворены встречные требования ответчика о возмещении убытков в виде неполученной арендной платы за период до расторжения договора в размере 1 369 980 рублей с зачетом задатка 458 660 рублей на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом указано на вину истца в непринятии помещения в аренду в течение 3 дней с момента регистрации сделки.