Право аренды земельного участка г. Москва


Введение к работе Актуальность темы исследования Потребность в исследовании правового режима земель города Москвы, которые входят в состав объектов государственной собственности Российской Федерации и Москвы и участвуют в гражданском обороте по договору купли-продажи права аренды земельного участка, обуславливается необходимостью совершенствования законодательства о приватизации, создавшего нормативно-правовые условия для радикальной перестройки земельных отношений и ликвидации монополии государственной собственности на землю, существенных изменений социально-экономической структуры народного хозяйства.

Научный поиск в этом направлении связан с нахождением ответов на важнейшие вопросы: Как организовать регулирование земельных отношений в Москве - городе федерального значения, имеющего статус субъекта Российской Федерации и городского поселения, осуществляющего функции местного самоуправления, чтобы в итоге оно позволило реализовать право граждан и их объединений на свободный выбор видов прав на землю, осуществление предпринимательства и иной не запрещенной законом экономической деятельности, свободу земельного оборота?

Какими должны быть основополагающие принципы государственного регулирования земельного оборота, благоприятствующие формированию градостроительной системы партнерства между городскими право аренды земельного участка г. Москва, самоуправлением и частными лицами - владельцами недвижимого имущества и потенциальными инвесторами? Каким должен быть экономический и правовой механизм, обеспечивающий стабильные поступления в бюджеты от земельного налога, арендной платы, продажи права аренды земельных участков?

Каковы пределы децентрализации правового регулирования земельных отношений, не разрушающие принципа приоритета федеральных правовых источников в области земельного права, принятых по вопросам исключительного ведения Российской Федерации и совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов по отношению к законам и иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации?

Какими должны быть гарантии, обеспечивающие единство земельного законодательства Российской Федерации и Москвы? Современные исследователи правовых проблем земельной реформы в городе Москве отмечают тесную связь рыночной трансформации земельных отношений, демократизации земельной собственности, с одной стороны, сильного демократического государства и политической стабильности гражданского общества, с другой стороны.

Это обусловлено принципиальными положениями общей концепции радикальной реформы общественных отношений, включающей демократизацию всех сторон общественной жизни, радикальную экономическую реформу, реформу политической системы, территориального управления.

Важнейшей особенностью современного этапа земельной реформы является то, что вовлечение земельных отношений в рыночную экономику, связанное с правовым регулированием земельного оборота, прежде всего купли-продажи права аренды земельных участков, уже не может рассматриваться только как проблема земельного права.

Регулирование право аренды земельного участка г. Москва организации проведения торгов аукционов, конкурсов по продаже права аренды земельных участков призвано обеспечить пополнение городского бюджета в соответствии с требованиями Закона Москвы от 6 сентября 1995 г.

Этот ключевой вопрос земельной реформы и коммерческого использования государственной земельной собственности является одним из сложнейших в современный период развития земельно-правовых отношений в России. В противоположность федеральному законодательству нормативные акты Москвы с самого начала были ориентированы на более широкое применение института аренды городских земель, который является выгодным как для арендодателя, так и для арендатора, заинтересованного в эффективном использовании арендованных земель.

Земельные участки предоставляются в аренду не только собственникам, титульным владельцам зданий, строений, сооружений.

Они предоставляются другим лицам для строительства и иного их использования. Такое предоставление осуществляется, как правило, на конкурсной основе. Предоставление земельных участков на конкурсной основе связано с куплей-продажей права аренды земельного участка.

Аренда земельных участков в г. Москве

Наряду с этим по соглашению сторон право аренды приобретается у города арендаторами для совершения сделок с правами аренды земли. Совершаются сделки с правами аренды земли и с третьими лицами по сделкам залога ипотекивнесения в уставный капитал, уступки права аренды земли.

404 Not Found

Земельные участки могут предоставляться также в субаренду. Аренда выгодна городу, выгодна и Российской Федерации.

До разграничения государственной собственности на землю средства, поступившие от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права их аренды, распределяются между бюджетами всех уровней в соотношении, установленном федеральным законодательством для распределения между указанными бюджетами арендной платы за землю.

Актуальность исследования усиливается тем, что в условиях подготовки нового единого кодифицированного акта земельного законодательства, регулирующего право частной собственности на земельные участки, иные вещные, а также обязательственные права на земельные участки и их оборот, осуществляемый посредством совершения гражданско-правовых сделок, допускаемых гражданским и земельным законодательством, российским законодателем в определенной мере может быть использован и правовой опыт Москвы, где была найдена оптимальная юридическая модель регулирования института купли-продажи права аренды городских земель, позволившая решить проблемы, связанные с поступлением в государственный и городской бюджеты арендных платежей и осуществлением мероприятий по совершенствованию социальной, жилищной и инженерно-технической инфраструктуры, выбором направлений инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

Состояние научной разработанности правовых проблем и круг источников. В Российской правовой литературе до сих пор отсутствуют работы, посвященные правовым проблемам оборота несельскохозяйственных земель. Показательно, что в современных учебниках по земельному праву, где традиционно выделяются главы или параграфы о сделках с земельными участками и договорах аренды земельного участка, исследование гражданско-правовых сделок с землей, как правило, ограничивается сделками по передаче земельных участков в аренду.

Такого рода исследования строятся по общему правилу на основе общих норм гражданского законодательства об аренде и специального законодательства об аренде сельскохозяйственных земель. Институт купли-продажи права аренды земельных участков оказался невостребованным также в комментариях к земельному законодательству Российской Федерации и монографической литературе специалистов по земельному праву, исследовавших проблемы правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель Г.

Чуркина касаются также либо общих проблем совершения гражданско-правовых сделок с землей, либо ограничиваются рассмотрением специальных проблем купли-продажи и аренды земель сельскохозяйственного назначения в России и в зарубежных странах. Диссертант сосредоточил свое внимание на комплексном исследовании института купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу; обобщении десятилетней практики развития земельных правоотношений право аренды земельного участка г. Москва Москве как городе федерального значения, являющемся субъектом Российской Федерации и городским поселением, осуществляющим местное самоуправление; дискуссионных проблемах оборота городских земель; предложениях по совершенствованию законодательства, обеспечивающего гармоничное сочетание публичных и частных интересов органов власти и управления, инвесторов, подрядчиков, собственников и арендаторов недвижимости.

Исследованы условия привлечения инвестиций от продажи права аренды земельных участков, в том числе за счет регулирования сроков аренды, установления льгот по арендной плате, установления рассрочки отсрочки уплаты средств за право аренды земельных участков.

Оформление договора аренды земельного участка в Москве

Предмет исследования - органичная, динамичная и развивающаяся целостная система принимаемых законодательными и исполнительными органами Российской Федерации и Москвы нормативных правовых актов, регулирующих арендные отношения и сделки с правом аренды земельных участков. Предметом данного исследования выступает также практика совершения сделок с правом аренды земельных участков, проведения торгов в Москве, разрешения судебных споров, связанных с применением законодательства о сделках с правами аренды земли.

Цель и задачи настоящего исследования. В соответствии с предметом исследования его основная цель заключается в том, чтобы обобщить и проанализировать основные положения законодательства города Москвы в соотношении с Российскими законодательными актами о купле-продаже прав аренды земельных участков, выявить основные факторы, влияющие на развитие сделок с правами аренды земли, определить общие перспективы развития купли-продажи, уступки прав аренды земельных участков.

Развитие бизнеса

Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи: Методологической основой диссертации являлись такие общие методы исследования, как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: В диссертации использовался принцип системного подхода к изучению системы правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в Москве.

Достоверность и обоснованность научных положений определяется применением метода сравнительного правоведения, позволяющего, например, выявить особенности налогообложения недвижимого имущества России и Москвы по сравнению с аналогичным правовым институтом ФРГ, Франции, Испании, Великобритании, Японии.

При подготовке диссертационного исследования использован личный опыт автора как начальника юридического управления Московского земельного комитета Правительства Москвы.

Основной теоретической базой диссертации послужили нормативные правовые акты Российской Федерации и Москвы, направленные на совершенствование земельно-правовых отношений, включение в земельный оборот прав аренды земельных участков, административная и судебная практика, научные труды ученых-юристов и экономистов.

При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы видных дореволюционных российских и советских юристов, работы которых были посвящены проблемам арендного законодательства и договорного права. Труды таких видных дореволюционных российских ученых, как Л. Шершеневич, касались исключительно общих гражданско-правовых проблем, связанных с уступкой прав, сделками купли-продажи недвижимого имущества, и не затрагивали особенностей правового регулирования оборота права аренды земельных участков как имущественного права.

Общие проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений и сделок с недвижимым имуществом раскрываются в трудах советских и российских ученых - цивилистов В. Настоящее исследование опирается на общую теорию частно-правового и публично-правового регулирования земельных отношений, разработанную специалистами по российскому земельному и аграрному праву- Г. В исследуемой сфере были изучены работы экономистов-аграрников -В.

В работе активно использовались работы Л. Ятцека, - право аренды земельного участка г. Москва по проблемам налогообложения недвижимости в зарубежных странах.

Одним из источников написания диссертации явились подготовленные в рамках программы ООН исследователями Гарвардского университета Дональдом С. Любликом и Уордом М. Хасси модельные Основы мирового налогового кодекса, в котором дано современное понимание налоговой системы, проверенное на опыте большого числа стран.

Научная новизна исследования и положения, выносимые на защиту. В настоящей работе впервые в российской юридической литературе дается комплексный анализ правового регулирования купли-продажи посредством проведения торгов, а также уступки права на возмездной основе права аренды земельных участков в Москве на основе нормативных актов Российской Федерации и субъекта Российской Федерации - Москвы, осуществляется обзор практики прохождения этапов торгов, оформления результатов торгов, реализации правообладателями прав по право аренды земельного участка г.

Москва прав аренды. Диссертант ввел в научный и практический оборот ряд правовых источников, доктринальных положений, судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в отечественной литературе; на основе проведенного исследования выработал рекомендации, необходимые для закрепления в федеральном законодательстве, регулирующем земельный оборот посредством совершения гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи права аренды зе мельных участков по конкурсу в Москве, как городе федерального значения, имеющего двойной статус: Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту, являются: Правила процедуры разграничения государственной собственности на землю могут предусматривать создание различного рода комиссий, проведение конкурсов и аукционов, судебное и иное урегулирование споров между Российской Федерации и ее субъектами.

Положения проектируемого Земельного кодекса необходимо согласовать с нормами 114 Конституции Российской Федерации, ст. Предлагается ввести разграничение предоставления согласия на два этапа предоставления: Предлагается законодательно разграничить согласие на сделку от согласия на реализацию права аренды земельного участка; вывод о выделении в качестве самостоятельного основания для заключения договора аренды земельного участка судебного решения и административного акта органа государственной власти с учетом способа осуществления сделки и ее оформления в соответствии с документом, в силу которого оформлен результат такой сделки, например, протокол о результатах торгов, договор купли-продажи либо договор о намерениях; вывод об образовании специализированных судов по рассмотрению земельных споров о границах, площади земельных участков, определении долей, выселении с самовольно занятых и застроенных земельных участков, споров по переводу на наследников прав аренды.

К подведомственности специализированных судов может быть отнесено рассмотрение заявлений об отмене и признании недействительными постановлений о привлечении к административной ответственности граждан и юридических лиц.

Земельные вопросы. Консультация юриста. testerman.ru

К юрисдикции специализированных судов можно также отнести споры, которые связаны с обжалованием гражданами и их объединениями распорядительных актов о предоставлении земельных участков, находящихся или граничащих с водными объектами, землями историко-культурного и иного подобного назначения.

Практическая значимость диссертации, апробация результатов исследования.

Приобретение в аренду или собственность земельных участков, принадлежащих городу Москве

Научно-практические результаты диссертационного исследования были сформулированы в выступлениях автора на научных совещаниях и конференциях, публикациях и прошли апробацию в его практической деятельности на должности начальника юридического управления Москомзема Правительства Москвы.

Диссертация подготовлена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии. Материалы диссертации могут быть использованы в законопроектной и правоприменительной практике, а также преподавании курса земельного права и спецкурсов гражданско-правовой специализации по проблемам правового регулирования оборота городских земель.

Общая характеристика законодательства о праве собственности и других правах на землю Современное законодательство, регулирующее землепользование в Москве, можно разделить на два периода: Анализ дореформенного и пореформенного земельного законодательства с 1990 по 2000 г. Вместе с тем особенности законодательного регулирования землепользования в Москве отражались в специальных нормативных правовых актах Российской Федерации и Москвы, установивших особый порядок управления и распоряжения объектами федеральной государственной собственности и осуществления полномочий органов исполнительной власти в Москве.

Важная роль в установлении особого порядка землепользования в Москве наряду со специальными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Москвы принадлежит Договору от 16 июня 1998 г. Положительно оценивая законодательство первого периода об особом порядке землепользования в Москве, стимулирующее перераспределение земель к эффективно работающим правообладателям прав аренды земельных участков и построение прозрачной системы финансовых потоков на рынке недвижимости, нельзя не обратить внимания на негативные тенденции развития этого законодательства связанные с утверждением приоритета Договора о разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти города федерального значения Москвы по отношению к федеральным нормативным правовым актам, регулирующим землепользование в Москве, и односторонним признанием земель, расположенных на территории Москвы, государственной собственностью Москвы.

Эта тенденция вызвана специфическими общественно-политическим и экономическими условиями, главными из которых является, как обоснованно полагает проф. Проявления этой тенденции, выражается в игнорировании требований нормативных актов и, подчас, обусловлены ведомственными интересами. Такое положение, главным образом, вызвано игнорированием конституционных принципов построения федерального государства и распределением полномочий по распоряжению государственной собственностью в 90-х годах на договорной основе, и противоречием общих и специальных нормативных актов различных периодов.

В результате это приводит к спорам о праве распоряжения и использования государственной земельной собственностью в Москве, например, относительно земельных участков, которые одновременно входят в структуру городских земель и используются организациями, предприятиями Министерства путей сообщения России. Не вдаваясь в подробное рассмотрение данного вопроса, к которому мы еще вернемся право аренды земельного участка г.

Москва исследовании проблем соотношения федерального законодательства и законодательства Москвы о землепользовании в 3 настоящей главы, отметим, что этот коренной недостаток земельного законодательства первого периода был устранен Федеральным законом от 24 июня 1999 г. Центральной проблемой правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков является определение понятия землепользования, которое не получило до настоящего времени однозначной трактовки в законодательстве и юридической литературе.

Этим термином ранее по советскому законодательству было принято обозначать лишь предоставленное государством право землепользования как важнейший институт общей части советского земельного права, который представлял собой совокупность норм, определяющих условия и порядок пользования землей государственными, кооперативными и иными организациями, предприятиями и учреждениями, отдельными гражданами как субъектами права пользования1.

Из содержания норм ст. Общая характеристика положений гражданского законодательства о понятии сделки и договора купли-продажи Понятие договора купли-продажи содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации и определяется как обязательство одной стороны продавца передать вещь товар в собственность другой стороне покупателю и обязательство покупателя принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену ч.

Договор купли-продажи - вид сделки. Поэтому рассмотрим договор как разновидность сделки. Сделка - акт осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Сделка - правомерное действие. Этим она отличается от действий противоправных - деликтов причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого право аренды земельного участка г. Москва. Указанные признаки в совокупности отражены в определении сделок, которое содержится в статье 153 ГК РФ "действия граждан и юридических лиц, направленные на восстановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей".

Сделки характеризуются следующими пятью особенностями: Этим сделка отличается от события. Событие - явление естественного порядка, происходящее помимо воли людей; сделкой может быть признано правомерное действие, не противоречащее закону и хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов сделок; сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия; сделки организаций не должны противоречить целям их деятельности, зафиксированным в учредительных документах.

Сделки организаций могут осуществляться органами юридических лиц в соответствии с их компетенцией или надлежащими представителями юридических лиц. При совершении сделок гражданами большое значение имеет их дееспособность. Сделка осуществляется на основании воли ее участников - волеизъявления, которое определяет содержание сделки конкретные права и обязанности.

Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена: Конклюдентные действия - действия, на основании которых можно достаточно судить о наличии воли и ее содержании.

Основное разграничение сделок закреплено в статье 154 ГК РФ. Наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделения на виды. В зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними.

Полезно знать:
Порядок оформления земли в собственность в многоквартирном доме

В зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные ил безвозмездные. По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные.

ВИДЕО: Земля в аренду у государства с правом выкупа