Переход права аренды на землю при купле продажи


Арбитражные споры В самом общем виде порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нем здания зафиксирован в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФ: Первый вопрос, который возникает: На первый взгляд в этой статье говорится о возможности отчуждения части земельного участка.

Но, по всей видимости, это просто не совсем удачная редакция. На самом деле речь идет об определении размера земельного участка, который может перейти вслед за зданием. В соответствии с частью второй статьи 273 ГК РФ вопрос о размере земельного участка ставился на усмотрение сторон: И только Федеральный закон от 26. Однако императивность этого требования относится только к лицам, использующим земельный участок не на праве собственности.

К собственнику положения пункта 3 статьи 33 ЗК РФ применяются диспозитивно. Он может продать весь земельный участок вместе с отчуждаемым зданием, а может продать и часть земельного участка, размер которой будет определяться по правилам пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

В данном случае произойдет по существу раздел земельного участка, и, естественно, к земельному участку предъявляется требование его делимости. То есть, оставаясь без здания, часть земельного участка должна формироваться в самостоятельный земельный участок.

Также рекомендуем:
Срочный выкуп земельных участков Ростов на Дону

Если это требование не может быть соблюдено, то отчуждается весь земельный участок. К тем землевладельцам и землепользователям, которые вместе со зданием отчуждают землю, находящуюся в государственной собственности, требование о делимости земельного участка, находящегося под зданием продавца, не применяется.

Прежний земельный участок, если он по размеру больше, чем предусмотрено пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, снимается с кадастрового учета, а покупатель здания формирует новый зем ельный участок, соответствующий требованиям пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Следующий вопрос, который необходимо прояснить применительно к этой статье: Земельный участок у продавца здания находится на праве собственности Исходя из части первой статьи 273 и абзаца первого пункта 2 статьи 552 ГК РФвопрос о передаваемом покупателю здания праве на земельный участок в этом случае должен был решаться сторонами, и лишь при отсутствии договоренности покупатель здания приобретал право собственности на земельный участок. ЗК РФ, вводя принцип единства судьбы земли и недвижимости, устанавливает, что к покупателю здания вместе с правом собственности на здание должно перейти и право собственности на земельный участок.

До выхода Постановления Пленума ВАС РФ N 11 судебная практика четкую позицию по поводу переходящего к покупателю здания права на земельный участок не выработала. Однако позиция Пленума ВАС РФ, основанная на нормах ЗК РФ, исходила из того, что в данном случае должен быть заключен единый договор купли-продажи здания и земельного участка и осуществляется одновременная регистрация перехода прав на здание и земельный участок.

Но ничто в действующем законодательстве не запрещает заключение двух договоров купли-продажи: Высказывание Пленума ВАС РФ о том, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, в данном случае применено быть не.

При заключении двух договоров купли-продажи здания и земельного участка, если на стороне покупателя выступает одно лицо, воля сторон не направлена на раздельное отчуждение здания и земельного участка.

Полезно знать:
Оформление купли продажи земельного участка закон

В частности, парадоксальным является Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, в соответствии с которым суд не только не указал на ничтожность передачи здания без земельного участка, но и взыскал с приобретателя здания по иску продавца сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.

Федеральный закон N 118-ФЗ изменил содержание пункта 1 статьи 273 и абзаца первого пункта 2 статьи 552 ГК РФ, приведя их в соответствие с принципом единства земли и недвижимости, провозглашенным ЗК РФ.

Теперь в соответствии с этими нормами при продаже здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю здания земельный участок может перейти только на праве собственности.

Земельный участок у продавца здания находится на праве аренды В данном случае следует руководствоваться положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ: После принятия ЗК РФ в отношении перехода права аренды земельного участка вслед за продаваемым зданием творились явные злоупотребления.

Достаточно указать на такой пример, когда регистрационный орган в Москве отказал новому собственнику здания в регистрации перехода права аренды земельного участка на том основании, что не было решения органа власти о предоставлении земельного участка в аренду, и предложил новому собственнику выкупить право аренды на торгах несмотря на то, что срок договора аренды с предыдущим собственником еще не истек. Однако схема перехода права аренды земельного участка при продаже здания, расположенного на этом участке, которую предложил Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11, кажется чрезмерно упрощенной, хотя и весьма удобной.

Если земельный участок находится у продавца здания на праве аренды, то покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем здания и собственником земельного участка. Но не все согласились с таким порядком. Уже после высказывания Пленума ВАС РФ Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа своим Постановлением оставил без изменения решение суда, в соот ветствии с которым с прежнего собственника недвижимого имущества взыскана задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежа, указав, что довод заявителя о наличии у нового собственника имущества обязанности по уплате арендных платежей за земельный участок несостоятелен, так как покупатель не был стороной договора аренды.

Переход имевшегося у продавца недвижимости права пользования земельным участком к покупателю недвижимости в отсутствие заключенного между ним и истцом договора аренды не породил у нового собственника недвижимого имущества обязанности по внесению арендных платежей, установленных соглашением администрации и прежнего собственника Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.

В данном случае нужно выяснить, на каком основании возникает у покупателя здания право аренды земельного участка. Вывод, который напрашивается исходя переход права аренды на землю при купле продажи высказывания Пленума ВАС РФ покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве арендызаключается в том, что у покупателя здания возникает фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы.

В свете этой позиции между собственником здания и собственником земельного участка должно возникнуть новое право аренды земельного участка. В таком случае необходима государственная регистрация изменения субъектного состава арендных правоотношений, которая носит правоустанавливающий ха рактер, в связи с чем регистрирующие органы обоснованно отказывают в осуществлении регистрации указанных изменений по мотивам отсутствия соглашения сторон о внесении изменений в отношении реквизитов лица, выступающего на стороне арендатора, а также отсутствия заявления о регистрации изменений от предыдущей стороны по договору аренды.

С учетом действующего Федерального закона "О государственной регистрации. Этот подход позволяет не возлагать на нового арендатора земельного участка долги бывшего арендатора. Подобную позицию можно было считать наиболее приемлемой до принятия Федерального закона N 118-ФЗ. Данный Закон признал утратившими силу пункт 2 статьи 268 и абзац второй пункта 1 статьи 271 ГК РФ, которые предусматривали возможность возникновения у собственника здания права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания здания.

Это право возникало без правоустанавливающего документа, который собственник здания мог получить впоследствии. Теперь в пункте 1 статьи 271 ГК РФ остался только один абзац, который раньше был первым и в соответствии с которым собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, может пользоваться этим участком, только если последний предоставлен ему собственником участка.

С учетом внесенных изменений вызывает сомнение возможность возникновения у покупателя здания фактического пользования земельным участком, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы.

Согласно иной позиции при переходе права собственности на здание, находящееся на арендуемом земельном участке, происходит замена стороны в договоре аренды земельного участка. При этом регистрация замены стороны в договоре может быть осуществлена на основании заявления лица, являющегося в момент обращения в регистрационный орган стороной по договору аренды, поскольку она носит не правоустановительный, а правоудостоверяющий характер, основанием для внесения записи об изменениях, связанных со вступлением нового собственника объекта недвижимости в договор аренды, является регистрационная запись о праве собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости нового собственника.

При таком подходе к новому собственнику объекта недвижимости переходят и долги по арендной плате продавца объекта недвижимости. Данная позиция переход права аренды на землю при купле продажи внесения определенных изменений в действующий Федеральный закон "О государственной регистрации. Существует также точка зрения, согласно которой право аренды земельного участка возникает у покупателя здания в силу прямого указания закона статья 552 ГК РФ.

Экономколлегия ВС определила правила игры при покупке зданий без земельного участка

При этом у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора, но ему не может быть отказано во внесении изменений в подраздел III-1 ЕГРП, в который вносятся записи об аренде в частности, сведения об арендаторе.

Точка зрения, согласно которой к покупателю здания право аренды переходит в силу закона, безусловно, интересна, хотя и дискуссионна.

Далеко не все согласны с тем, что в статье 552 ГК РФ содержится такое указание. Но этот подход весьма "удобен", так как, во-первых, покупатель здания в таком случае не обязан регистрировать переход права аренды, а во-вторых, к нему не переходят долги продавца здания, как при замене стороны в договоре.

Но если согласиться, что к покупателю здания переходит в силу закона право аренды, то придется согласиться и с тем, что к покупателю здания переходит в силу закона и право постоянного бессрочного пользования земельным участком, если у продавца здания земельный участок находится на этом праве.

Некоторые регионы идут по этому пути, о чем будет сказано ниже, но такой подход крайне не выгоден государству с политико-экономической точки зрения, так как и законодательные, и исполнительные органы государства преследуют цель полностью отказаться от ограниченных ве щных прав на землю и свести земельный строй России к двум титулам: Данная тенденция весьма наглядно прослеживается, например, в Московском и Северо-Западном регионе.

Подобная противоречивость судебной практики свидетельствует о том, что действующее законодательство в этой области явно устарело и нуждается в приведении его в соответствие с экономическими реалиями.

Переход прав на землельный участок при продаже зданий

Пока же следует больше уделять внимание серьезному доктринальному толкованию норм права, чем, в частности, занимаются научно-консультативные советы, действующие при арбитражных судах. Земельный участок находится у продавца здания на праве постоянного бессрочного пользования Вариант перехода прав на земельный участок, когда земельный участок находится у продавца здания на праве постоянного бессрочного пользования, является наиболее сложным.

В общем виде схема перехода права постоянного бессрочного пользования изложена в абзаце третьем пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, это право постоянного бессрочного пользования подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя здания.

Из этого положения ясно два момента: Но непонятно, когда будет происходить это переоформление - до прод ажи здания его продавцом или после продажи его покупателем.

ЗЕМЛЯ ПОД ЗДАНИЕМ: ОФОРМЛЕНИЕ ОТНОШЕНИЙ

Эта схема была основана, прежде всего, на положениях пункта 2 статьи 268 и абзаца второго пункта 1 статьи 271 ГК РФ и выглядела следующим образом. Если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования, а покупатель здания не относится к юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, то после перехода к покупателю права постоянного бессрочного пользования земельным участком в связи с приобретением здания он может переоформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

На практике такая схема породила ряд сложностей, и по прошествии времени можно сказать, что она была мертворожденной. В итоге это было подтверждено частичной отменой статьи 268 и статьи 271 ГК РФ.

Первый вопрос, который возникает у чиновников: Статья 45 ЗКпредусматривающая основания прекращения права постоянного бессрочного пользования, подходящего основания не содержит. Поэтому, как правило, продавцу здания в таком случае предлагают отказаться от права постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве

Доктрина также в большинстве случаев стоит на позиции отказа от права. Однако судебная практика пошла по иному пути.

ВАС РФ напомнил, когда возникает право собственности на землю

Еще в 2003 г. ФАС Уральского округа указал, что статья 45 ЗК РФ в такой ситуации применению не подлежит, так как право продавца здания на пользование земельным участком прекращено в силу указания закона Постановление ФАС Уральского округа от 14.

Больше материалов по теме:

Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о признании прекращенным его права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Исковые требования основаны на статьях 12, 552 ГК РФ, статьях 35, 45, 53 ЗК РФ и мотивированы тем, что предприниматель не имеет возможности в надлежащем порядке оформить право пользования земельным участком, поскольку общество не заявляет об отказе от принадлежащего ему права постоянного бессрочного пользования земельным участком в связи с продажей расположенной на нем недвижимости.

Объявление

ФАС Волго-Вятского округа указал, что право пользования соответствующей частью земельного участка возникает у приобретателя находящейся на нем недвижимости в силу закона. Отказа продавца от права постоянного бессрочного пользования земельным участком не требуется Постановление ФАС В олго-Вятского округа от 20.

Такая позиция судебной практики косвенно была подтверждена Федеральным законом N 232-ФЗ от 18. Гораздо серьезнее выглядит другая проблема: Как регистрировать переход права постоянного бессрочного пользования? В соответствии с пунктом 1 информационного письма N 61 при переходе права собственности на строение вместе с этим строением переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Судебная практика по этому поводу пока является весьма п ротиворечивой. Например, практика Уральского округа исходит из того, что независимо от момента перехода права собственности на объект недвижимости до или после введения ЗК РФ к покупателю объекта переходят права пользования земельным участком, занятым объектом, необходимые для его использования, в объеме и на условиях, существовавших у прежнего собственника объекта продавца. В частности, выводы арбитражных судов Оренбургской области о переходе к обществу права постоянного бессрочного пользования земельным участком подтверждены Рекомендациями Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа, утвержденными протоколом заседания от 11.

В решении суда первой инстанции от 06. Отсутствие у ответчика документа, удостоверяющего право пользования земельным участком, не свидетельствует об отсутствии у него данного права.

Право пользования земельным участком возникло у собственника недвижимого имущества в силу прямого указания закона в результате перехода права собственности на недвижимость. Аналогичной позиции придерживается и ФАС Волго-Вятского округа, указывая, что право постоянного бессрочного пользования земельным участком возникает у приобретателя недвижимости в силу закона Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.

Документы ->

Но отсылка Постановления Пленума ВАС РФ N 11 к статье 271 ГК РФ предполагала, что право пользования земельным участком в данном случае возникает без оформления правоустанавливающих документов на землю как фактическое землепользование. Конечно, с учетом норм ЗК РФ такое фактическое землепользование создавало массу сложностей вплоть до угрозы сноса правомерно возведенного в свое время строения по причине признания фактического землепользования самовольным занятием земельного участка, не говоря уже о невозможности возведения какого-либо строения на таком участке.

Пока действовал Закон РФ "О плате за землю" фактические землепользователи платили земельный налог, и все попытки органов местного самоуправления взимать с таких землепользователей суммы неосновательного обогащ ения за пользование земельным участком в размере арендной платы признавались судебной практикой неправомерными. Такая позиция судебных органов приведена в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа, где указано, что неправомерны требования органов местного самоуправления о взимании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, права на которые возникли в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 552 ГК РФ, если лицо не зарегистрировало право на данный земельный участок, но уплачивает земельный налог Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.

После же прекращения действия Закона "О плате за землю", когда глава 31 НК РФ четко определила круг налогоплательщиков, фактические землепользователи из их числа были исключены. Изменилась по этому поводу и позиция судебной практики.

Наконец-то появилась возможность взимать с фактического землепользователя плату за землю не в размере земельного налога, а в размере арендной платы. Главное, чтобы продавец здания, находящегося на земельном участке на праве постоянного бессрочного пользования, как можно быстрее прекратил платить земельный налог.